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房地产企业的流动性危机，已经开始蔓延到代理代销等渠道平台，作为房企“造血”的重要环节，这一链条出现问题，对企业来说无异于雪上加霜。近日，记者从知情人士处获悉，金科地产广佛公司已经停付部分公司的渠道佣金，并要求各渠道供应商接受“工抵房”方案，且工抵房价格要按照案场价格的120%进行抵扣。根据渠道平台方面透露，金科的这一方案相当于将渠道佣金打8折销售，考虑到工抵房销售本身就需要折扣，金科此举无异于从渠道方手中“抢钱”。工抵房抵佣上浮两成所谓工抵房在行业内统称为“工程抵押房”，是楼盘的承建方把房子建完后，开发商没有现金支付工程款，用房子来抵扣供应商款项。据了解，工抵房是行业内较为常见的灵活支付方式，但由于其本身存在折损，且需要承担楼盘烂尾风险，通常会打折给供应商。但目前，金科地产广佛公司却在工抵房上做起了文章。“金科广佛公司累计欠我们平台佣金2000多万元，说是可以走工抵方案”，某渠道平台相关人员透露，但他没有料到的是，与常规工抵房条件宽松不同，金科这次的两个项目——金科城和集美山水的工抵政策极为苛刻：不能挑选、不再返佣，且价格要按照案场价格上浮20%。“只推说是集团规定，态度强硬，不给我们选择和谈判的余地。”该人员表示难以接受，“(工抵房)上浮20%拿进来，还要打折卖出，再加上佣金，里外相当于要损失40%左右的资金成本。”另一方面，目前地产销售对渠道的依赖性非常高。以前述两项目为例，据悉今年8月到9月第一周，佛山金科城，认购30套，其中渠道销售29套，自访销售仅1套;佛山金科集美山水，成交18套，其中渠道销售11套，自访销售7套。然而，金科两广在渠道平台的“口碑”并不算太好，有业内人士透露，目前金科对渠道欠账较多，除了上述平台外，其他渠道平台也都欠佣不少，有平台也被欠千万以上。“要么接受提价工抵方案、要么起诉、要么等付款。”记者获得的一份某渠道与金科广佛沟通截图显示，金科一位营销负责人态度强硬，称这是金科集团的财务和运营部门下发的规定，他们也只能如此执行。对于这样的工抵方案，渠道平台方面认为“完全违背了行业规则，无法接受，下星期将去案场维权”。目前，这些平台陆续准备停止代理金科城和集美山水两项目。对金科而言，在离开了外部销售渠道，后续项目是否能够顺利销售，难以判断。据了解，目前已经有多家房产渠道代理商队金科广佛公司采取了诉讼举措，并申请资产保全。仅其中一家平台就申请了25套金科在售项目集美山水的房产，总标的价格高达1906万元。“金科的做法明显欠妥。在市场下行环境下，渠道是房产营销的重要手段。在佣金支付方面克扣渠道佣金，自身楼盘房源又被申请了资产保全，这些楼盘的销售必然会受到直接影响，进而对房企自身的销售回款产生影响。”有业内人士分析，此举应与金科目前的财务状况有关。据接触金科广佛一位营销负责人透露说，目前项目的售价调整被总部管控，甚至财务部门都能够干预项目销售价格。金科财务状况持续恶化从财报里可以看出，金科这家企业已经“缺钱”很久了。根据金科股份发布的2021年年报，金科去年全年归属于上市公司股份净利润为36亿元，同比减少48.78%;归属于上市公司扣除非经常性损益的净利润为28.69亿元，同比减少53.61%。基本每股收益0.61元，同比减少53.08%。到了今年上半年，金科的财务状况继续恶化，同比转亏。金科股份日前发布的2022年中期业绩显示，今年上半年，金科营业收入为313.22亿元，同比减少28.77%;归属于上市公司股东的净利润为-14.37亿元，同比减少138.78%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-18.26亿元，同比减少164.04%;基本每股收益为-0.3元，同比减少144.78%;公司总资产3392亿元，同比减少8.65%。今年上半年，金科股份实现毛利率仅6.23%，同比下降13.91个百分点，净利率为-4.04%，同比下降15.11个百分点。金科股份于2021年7月13日以集中竞价方式开展回购，拟用于实施员工持股计划或股权激励计划，但今年7月13日，金科股份发布《关于终止回购部分社会公众股份的公告》，决定终止回购部分社会公众股份。金科股份解释称，主要因公司目前现金流或阶段性承压，公司根据当前状况决定终止回购，将资金优先用于日常经营性支出及刚性债务还款等。在现金流不利的情况下，同日(今年7月13日)，金科股份披露第三期员工持股计划，本期计划涉及的股票数量约为9079万股，拟提取利润专项基金2.46亿元作为持股计划的资金来源。但董事刘静对此提出反对，刘静考虑，公司当前资金紧张、偿债困难，如动用公司利润作为员工持股计划来源，将影响公司持续经营，损害债权人利益。隔天，深交所便针对上述两个事项下发关注函，要求金科对上述行为予以解释。房地产行业是典型的资金密集型行业，房企撬动“杠杆”拿地、建房，销售永远摆在第一位，一直以来，房企与渠道之间的关系虽有博弈，但唇齿相依。通常来说，在市场基本面稳定向好时，房企更多依靠自有渠道进行销售，但随着市场转冷，自有渠道的获客难度也越来越大，房企就会转向客户来源相对稳定、能够支撑项目销量的外部渠道合作。由于行业下行以及疫情带来的影响，对于这些外部渠道平台来说，房企欠佣已经成为一个行业性问题，行业上下游也在积极纾困，对企业方给予支持和谅解。上述业内人士表示，金科强行提高抵扣价格、变相打折佣金，并不利于维护市场稳定和信心，对地产行业上下游都会造成冲击。“行业困难，更需互相尊重、报团取暖。房企、渠道互为上下游，需要互相理解、共渡难关。” |
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